Wspólnota udostępnia teren pod automat: pożytki, podatek i umowa

W przewodniku Butelkomat na osiedlu stronę podatkową zamykamy w kilku akapitach: zwolnienie z CIT ma dwa warunki, a jego stosowanie do najmu części nieruchomości wspólnej jest sporne. Ten artykuł wchodzi w szczegóły - na podstawie dwóch interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanych w 2026 r., które w bardzo podobnych sprawach doszły do przeciwnych wniosków. Zakładamy model, w którym wspólnota udostępnia teren, a urządzenie należy do dostawcy. Kaucja trafia wtedy do mieszkańców, nie do wspólnoty - piszemy o tym w artykule Automat kaucyjny a opłata za odpady we wspólnocie.

W skrócie

• Czynsz od dostawcy to pożytek cywilny (art. 53 § 2 k.c.). Pożytki z nieruchomości wspólnej najpierw pokrywają wydatki na jej utrzymanie, a nadwyżka przypada właścicielom w stosunku do udziałów (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).
• Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem CIT (art. 1 ust. 2 ustawy o CIT). Zwolnienie z art. 17 ust. 1 pkt 44 obejmuje dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na ich utrzymanie.
• W styczniu 2026 r. KIS uznała czynsz od operatora za antenę na dachu za dochód z „innej działalności gospodarczej” - bez zwolnienia. W marcu 2026 r., wykonując wyroki WSA i NSA, w podobnej sprawie przyznała zwolnienie.
• Zeznanie CIT-8 składa się także wtedy, gdy dochód jest zwolniony (art. 27 ust. 1 ustawy o CIT).
• Zwolnienie podmiotowe z VAT przysługuje do 240 000 zł wartości sprzedaży w roku (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, od 1 stycznia 2026 r.).

Na co idzie czynsz

Ustawa o własności lokali ustala kolejność. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (art. 12 ust. 2). Zarząd albo zarządca powierzony ujmuje czynsz w ewidencji jako rozliczenie z innego tytułu na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1), rozlicza go przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 pkt 1) i wykazuje w rocznym sprawozdaniu (art. 30 ust. 1 pkt 2).

Decyzja o przeznaczeniu wpływów powinna zapaść razem ze zgodą na automat. Wskazanie celu w uchwale - na przykład koszty utrzymania nieruchomości wspólnej albo fundusz remontowy - ma znaczenie nie tylko porządkowe. Od tego zależy zwolnienie z CIT.

CIT: dwa warunki i jedno wyłączenie

Wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na te cele (art. 17 ust. 1b). KIS opisuje to jako zwolnienie „z warunkiem rozwiązującym”: wydatkowanie dochodu na inne cele odbiera zwolnienie.

Dwie interpretacje z 2026 roku

Styczeń: najem dachu to „inna działalność”

W interpretacji z 19 stycznia 2026 r. (0111-KDIB1-1.4010.636.2025.1.KM) wspólnota wynajmowała operatorowi telekomunikacyjnemu część dachu i miejsce na klatce schodowej pod okablowanie, a cały dochód przeznaczała na utrzymanie nieruchomości. KIS uznała jej stanowisko za nieprawidłowe. Uzasadnienie: do zadań mieszkaniowych wspólnoty nie należy wynajmowanie elementów budynku na potrzeby firm komercyjnych, więc taki dochód pochodzi z innej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu bez względu na cel, na który zostanie wydany. Wyroki NSA przywołane przez wspólnotę organ uznał za rozstrzygnięcia w indywidualnych sprawach, które nie przesądzają o tej.

Marzec: dzierżawa dachu jest zwolniona

W interpretacji z 19 marca 2026 r. (0111-KDIB2-1.4010.587.2021.10.DKG) stan faktyczny był bardzo podobny: dzierżawa części dachu pod instalacje telefonii komórkowej, pożytki w całości na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Tym razem KIS uznała stanowisko wspólnoty za prawidłowe - ale dopiero po tym, jak WSA w Bydgoszczy (I SA/Bd 298/22) uchylił jej wcześniejszą, negatywną interpretację, a NSA (II FSK 1409/22 z 24 lipca 2025 r.) oddalił skargę kasacyjną organu. W uzasadnieniu organ powołał wyrok NSA II FSK 2405/18: element zasobu mieszkaniowego nie przestaje być jego częścią tylko dlatego, że zaczyna pełnić dodatkową funkcję, niezwiązaną z funkcją mieszkaniową. Wniosek złożono w grudniu 2021 r., interpretacja korzystna dla wspólnoty zapadła ponad cztery lata później.

Co to znaczy dla automatu kaucyjnego

Interpretacji dotyczącej automatu kaucyjnego ani paczkomatu na gruncie wspólnoty w bazie interpretacji Ministerstwa Finansów nie znaleźliśmy. Najbliższe są sprawy dachów pod anteny i one pokazują, jak organ podatkowy czyta przepis: dostawca automatu to firma komercyjna, więc rozumowanie ze stycznia 2026 r. da się przenieść na najem gruntu pod urządzenie. Wspólnota ma dwa argumenty po swojej stronie: orzecznictwo sądów administracyjnych opisane wyżej oraz to, że z automatu korzystają mieszkańcy. Czy ten drugi argument coś zmienia, nie rozstrzygnął dotąd ani organ, ani sąd.

Trzy drogi dla zarządu

1. Zapłacić podatek od dochodu z czynszu. Najprostsze i bez ryzyka sporu, ale wspólnota oddaje część pożytku.
2. Zastosować zwolnienie, przeznaczając i wydając czynsz na utrzymanie nieruchomości wspólnej i dokumentując to. Wspólnota opiera się wtedy na orzecznictwie i liczy się ze sporem przy kontroli.
3. Wystąpić o własną interpretację indywidualną do Dyrektora KIS (art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej). Opłata wynosi 40 zł od każdego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego (art. 14f). Przy obecnej linii organu trzeba liczyć się z odpowiedzią negatywną i ewentualną skargą do sądu.

Niezależnie od wyboru, wspólnota składa zeznanie CIT-8 do końca trzeciego miesiąca roku następnego. Z tego obowiązku zwolnieni są m.in. podatnicy wymienieni w art. 6 ust. 1 ustawy o CIT, a wspólnot mieszkaniowych tam nie ma (art. 27 ust. 1).

VAT

Podatnikami VAT są także jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które samodzielnie wykonują działalność gospodarczą, a działalność ta obejmuje wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT). Odpłatny najem gruntu to przykład takiego wykorzystania. Od 1 stycznia 2026 r. zwolnienie podmiotowe przysługuje, dopóki wartość sprzedaży bez podatku nie przekroczy w poprzednim ani bieżącym roku 240 000 zł (art. 113 ust. 1). Limit dotyczy całej sprzedaży wspólnoty, nie tylko czynszu za automat, a niektórych czynności zwolnionych się do niego nie wlicza (art. 113 ust. 2). Co dokładnie liczy się w Twojej wspólnocie, ustal z księgowością.

Pytanie o podatek od nieruchomości

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych za grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznaje grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy (art. 1a ust. 1 pkt 3), a najemca jest posiadaczem zależnym (art. 336 k.c.). Czy fragment gruntu wspólnoty oddany w najem dostawcy automatu zmienia przez to stawkę podatku dla właścicieli lokali, przepisy wprost nie przesądzają. Przed podpisaniem umowy zapytaj organ podatkowy w gminie i zapisz w umowie, kto ponosi ewentualną różnicę.

Umowa: co ustalić z myślą o podatkach

• Nazwa i przedmiot umowy. Najemca używa rzeczy (art. 659 § 1 k.c.), dzierżawca dodatkowo pobiera pożytki (art. 693 § 1). Różnice opisujemy w artykule Umowa wspólnoty z dostawcą automatu kaucyjnego.
• Czynsz netto czy brutto - na wypadek, gdyby wspólnota przekroczyła limit zwolnienia z VAT.
• Prąd osobno od czynszu. Refakturowana energia to inny przepływ niż czynsz i łatwiej go rozliczyć, gdy umowa je rozdziela.
• Urządzenie zostaje własnością dostawcy. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stają się jej częściami składowymi (art. 47 § 3 k.c.) - warto to zapisać, żeby nie było wątpliwości, czyje jest urządzenie i kto je ubezpiecza.

W małej wspólnocie, do trzech lokali, zasady zarządu są inne - opisujemy je w artykule Mała wspólnota a automat kaucyjny.

Najczęstsze pytania

Czy wspólnota płaci CIT od czynszu za teren pod automat kaucyjny?

To zależy od kwalifikacji, która jest sporna. Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT zwalnia dochód wspólnoty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczony na ich utrzymanie. W interpretacji z 19 stycznia 2026 r. Dyrektor KIS uznał czynsz od firmy komercyjnej za dochód z innej działalności, bez zwolnienia. W interpretacji z 19 marca 2026 r., wydanej po wyrokach WSA w Bydgoszczy i NSA, w podobnej sprawie zwolnienie przyznał. Interpretacji dotyczącej automatu kaucyjnego nie znaleźliśmy.

Czy wspólnota musi złożyć CIT-8, jeśli cały dochód jest zwolniony?

Tak. Art. 27 ust. 1 ustawy o CIT zwalnia z obowiązku składania zeznania m.in. podatników zwolnionych na podstawie art. 6 ust. 1, a wspólnoty mieszkaniowe tam nie figurują. Zwolnienie z art. 17 dotyczy dochodu, nie obowiązku złożenia zeznania do końca trzeciego miesiąca roku następnego.

Czy czynsz za automat można podzielić między właścicieli lokali?

Pożytki z nieruchomości wspólnej najpierw pokrywają wydatki na jej utrzymanie, a dopiero nadwyżka przypada właścicielom w stosunku do udziałów (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Część wypłacona właścicielom nie jest przeznaczona na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, więc nie mieści się w zwolnieniu z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.