Mała wspólnota a automat kaucyjny: kto musi się zgodzić

W artykułach o uchwale i o zebraniu wspólnoty małą wspólnotę zbywamy jednym akapitem, bo tam reguły są zupełnie inne. Tutaj rozkładamy ją na części. Zaczynamy od liczby, która wciąż krąży w poradnikach w starej wersji: mała wspólnota to dziś najwyżej trzy lokale, nie siedem. Jeśli w Twoim budynku lokali jest więcej, właściwy będzie artykuł Uchwała wspólnoty w sprawie automatu kaucyjnego.

W skrócie

• Małą wspólnotą jest nieruchomość, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie przekracza trzech (art. 19 ustawy o własności lokali).
• Do końca 2019 r. próg wynosił siedem lokali. Obniżyła go ustawa z 13 czerwca 2019 r. — od 1 stycznia 2020 r.
• Do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności: zwykły zarząd wymaga większości liczonej udziałami (art. 201 i 204 k.c.), a czynność przekraczająca zwykły zarząd — zgody wszystkich (art. 199 k.c.).
• Gdy jeden właściciel odmawia, właściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 k.c.).
• Mała wspólnota nadal jest wspólnotą: może zawierać umowy i być stroną (art. 6 ustawy o własności lokali).

Trzy lokale, nie siedem

W tekście jednolitym ustawy o własności lokali z 2000 r. art. 19 mówił o liczbie lokali „nie większej niż siedem”. Ustawa z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw nadała mu obecne brzmienie — „nie większa niż trzy” — i tak samo zmieniła art. 20 ust. 1 i art. 26 ust. 2. Te zmiany weszły w życie 1 stycznia 2020 r. (art. 30 pkt 3 ustawy zmieniającej). Ustawa zmieniająca nie zawiera przepisu przejściowego dla wspólnot, które miały wtedy od czterech do siedmiu lokali, więc dziś obowiązują je zasady dużej wspólnoty — z obowiązkiem wyboru zarządu (art. 20 ust. 1) i uchwałami.

Jak policzyć lokale

• Liczą się lokale, nie właściciele. Trzech właścicieli w kamienicy z ośmioma mieszkaniami to nadal osiem lokali, jeśli pozostałe mieszkania należą do dotychczasowego właściciela.
• Lokale mieszkalne i użytkowe. Ustawa obejmuje samodzielne lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1) — sklep w parterze jest lokalem tak samo jak mieszkanie.
• Pomieszczenia przynależne się nie liczą. Piwnica, strych, komórka czy garaż przypisane do lokalu są jego częścią składową, a nie osobnym lokalem (art. 2 ust. 4).
• Lokale niewyodrębnione też. Do sumy wchodzą mieszkania, których dotychczasowy właściciel jeszcze nie sprzedał.

Kto decyduje: większość czy wszyscy

W małej wspólnocie obowiązuje prosty podział z kodeksu cywilnego. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201), a większość liczy się według wielkości udziałów (art. 204). Do rozporządzania rzeczą wspólną i innych czynności przekraczających zwykły zarząd — zgoda wszystkich (art. 199).

Do której grupy należy automat kaucyjny? Kodeks nie wylicza czynności zwykłego zarządu. Umowa z dostawcą zwykle trwa latami, oddaje fragment wspólnego gruntu do wyłącznego używania podmiotowi zewnętrznemu i ogranicza prawo każdego współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej (art. 206). Bezpieczniej przyjąć wariant ostrzejszy, czyli zgodę wszystkich. Przy trzech lokalach to zwykle trzy podpisy, a przy lokalu, który ma kilku właścicieli — podpisy wszystkich albo ich pełnomocnika.

Co podpisać zamiast uchwały

W małej wspólnocie nie stosuje się przepisów o uchwałach (art. 23) ani sześciotygodniowego terminu na ich zaskarżenie (art. 25) — to przepisy o zarządzie nieruchomością wspólną, a do niego art. 19 każe stosować kodeks. Dokumentem dla dostawcy jest pisemna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Warto, żeby zawierała to samo, co porządna uchwała:

1. oznaczenie miejsca słowami i na szkicu,
2. formę udostępnienia (najem, dzierżawa) i okres umowy,
3. minimalny czynsz albo sposób jego ustalenia,
4. podział kosztów prądu, przygotowania miejsca i sprzątania,
5. przeznaczenie wpływów,
6. warunki zakończenia umowy i przywrócenia terenu,
7. wskazanie, kto podpisze umowę z dostawcą.

Ostatni punkt ma znaczenie prawne. Jeśli umowę ma podpisać jeden z właścicieli w imieniu pozostałych, potrzebne jest pełnomocnictwo określające rodzaj czynności — pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko czynności zwykłego zarządu (art. 98 k.c.). Umowę najmu części nieruchomości na czas dłuższy niż rok zawiera się na piśmie; inaczej poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.).

Czynsz i koszty

Czynsz od dostawcy to pożytek cywilny — dochód, który rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (art. 53 § 2 k.c.). Kodeks dzieli pożytki i wydatki według wielkości udziałów (art. 207). Ustawa o własności lokali dodaje kolejność: pożytki z nieruchomości wspólnej najpierw pokrywają wydatki na jej utrzymanie, a nadwyżka przypada właścicielom w stosunku do udziałów (art. 12 ust. 2). Ten przepis stoi w rozdziale o prawach i obowiązkach właścicieli, a nie w rozdziale o zarządzie, którego dotyczy odesłanie z art. 19. Przy trzech lokalach różnica jest głównie księgowa — zapiszcie w zgodzie, czy czynsz idzie na wspólne koszty, czy jest dzielony. Ogólnie o podatkach od takich wpływów piszemy w przewodniku Butelkomat na osiedlu.

Gdy jeden właściciel się nie zgadza

Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeka, biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Sprawę rozpoznaje sąd w postępowaniu nieprocesowym i w tych sprawach wyznacza rozprawę (art. 616 k.p.c.). Jeśli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy (art. 203 k.c.).

Uczciwie: w budynku z trzema lokalami droga sądowa po automat kaucyjny rzadko jest rozsądna. Szybciej zmienić miejsce, godziny dostępności albo podział kosztów i wrócić z nową propozycją.

Kiedy automat przy małej wspólnocie ma sens

Trzy lokale to mało mieszkańców, więc urządzenie rzadko powstaje wyłącznie dla nich. Częściej w grę wchodzi jedna z trzech sytuacji:

• Działka przy ruchliwej ulicy, z której korzystają przechodnie i sąsiednie budynki — wtedy liczy się lokalizacja, a nie liczba lokali.
• Sklep w parterze, którego właściciel chce postawić automat na wspólnym gruncie. Jest współwłaścicielem, ale sam o tym nie zdecyduje — potrzebuje zgody pozostałych. Czy sklep w ogóle musi przyjmować opakowania, wyjaśniamy w artykule Czy każdy sklep musi mieć butelkomat?
• Kilka małych wspólnot obok siebie. Każda decyduje o swoim gruncie osobno, więc urządzenie stanie na terenie jednej z nich, na warunkach uzgodnionych przez jej współwłaścicieli.

Mała wspólnota może przyjąć własne zasady

Art. 19 nie jest jedyną drogą. Właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1). Zasady z ustawy stosuje się wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono (art. 18 ust. 3). Kto ma taki akt, powinien najpierw do niego zajrzeć. Jak działa zarządca powierzony, opisujemy w artykule Zarządca nieruchomości a automat kaucyjny.

Jedna rzecz nie zależy od wielkości wspólnoty: jeżeli w budynku ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości w zakresie odpadów obciążają wspólnotę mieszkaniową (art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Porządek wokół automatu trzeba więc przypisać w umowie także w małej wspólnocie.

Najczęstsze pytania

Ile lokali ma mała wspólnota mieszkaniowa?

Najwyżej trzy. Art. 19 ustawy o własności lokali obejmuje nieruchomości, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy. Liczą się lokale mieszkalne i użytkowe, a nie liczba właścicieli. Próg siedmiu lokali obowiązywał do 31 grudnia 2019 r.

Czy w małej wspólnocie wystarczy zgoda większości na automat kaucyjny?

Większość liczona udziałami wystarcza do czynności zwykłego zarządu (art. 201 i 204 kodeksu cywilnego). Wieloletnią umowę oddającą fragment wspólnego gruntu podmiotowi zewnętrznemu bezpieczniej traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd, a ta wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199). Bez niej współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Kto podpisuje umowę z dostawcą w małej wspólnocie?

Mała wspólnota może zawierać umowy jak każda wspólnota mieszkaniowa (art. 6 ustawy o własności lokali), ale nie ma obowiązkowego zarządu. Umowę podpisują więc wszyscy współwłaściciele albo jeden z nich na podstawie pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo musi określać rodzaj czynności, bo pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko zwykły zarząd (art. 98 kodeksu cywilnego).