Житлова спільнота надає ділянку під автомат: доходи, податок і договір

У посібнику Автомат для прийому тари на житловому масиві податковий бік ми описуємо в кількох абзацах: звільнення від CIT має дві умови, а його застосування до найму частини спільної нерухомості є спірним. Ця стаття заходить у подробиці - на підставі двох інтерпретацій Директора Національної податкової інформації (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej), виданих у 2026 р., які в дуже схожих справах дійшли протилежних висновків. Ми виходимо з моделі, у якій житлова спільнота (wspólnota mieszkaniowa) надає ділянку, а автомат належить постачальникові. Застава тоді дістається мешканцям, а не спільноті - про це пишемо у статті Автомат для прийому тари і плата за відходи в житловій спільноті.

Коротко

• Орендна плата від постачальника - це цивільні плоди, тобто дохід від речі (pożytek cywilny) (ст. 53 § 2 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny, k.c.)). Доходи від спільної нерухомості спершу покривають витрати на її утримання, а надлишок належить власникам пропорційно до їхніх часток (ст. 12 ч. 2 закону про власність приміщень (ustawa o własności lokali)).
• Житлова спільнота є платником CIT (ст. 1 ч. 2 закону про CIT). Звільнення зі ст. 17 ч. 1 п. 44 охоплює дохід від управління житловим фондом у частині, спрямованій на його утримання.
• У січні 2026 р. KIS визнала орендну плату від оператора за антену на даху доходом від «іншої господарської діяльності» - без звільнення. У березні 2026 р., виконуючи рішення WSA і NSA, у схожій справі вона надала звільнення.
• Декларацію CIT-8 подають і тоді, коли дохід звільнений (ст. 27 ч. 1 закону про CIT).
• Суб’єктне звільнення від VAT діє до 240 000 зл обсягу продажу на рік (ст. 113 ч. 1 закону про VAT, з 1 січня 2026 р.).

На що йде орендна плата

Закон про власність приміщень установлює порядок. Доходи та інші надходження від спільної нерухомості служать для покриття витрат, пов’язаних з її утриманням, а в частині, що перевищує ці потреби, належать власникам приміщень пропорційно до їхніх часток (ст. 12 ч. 2). Правління або управитель, якому доручено управління (zarządca powierzony), відображає орендну плату в обліку як розрахунок з іншої підстави на користь спільної нерухомості (ст. 29 ч. 1), проводить її через банківський рахунок (ст. 30 ч. 1 п. 1) і показує в річному звіті (ст. 30 ч. 1 п. 2).

Рішення про те, на що спрямувати надходження, варто ухвалити разом зі згодою на автомат. Зазначення мети в ухвалі (uchwała) - наприклад, витрати на утримання спільної нерухомості або ремонтний фонд - має не лише впорядковувальне значення. Від цього залежить звільнення від CIT.

CIT: дві умови й один виняток

Звільнені від податку доходи житлових спільнот, отримані від управління житловим фондом, - у частині, спрямованій на цілі, пов’язані з утриманням цього фонду, за винятком доходів від іншої господарської діяльності, ніж управління житловим фондом (ст. 17 ч. 1 п. 44 закону про CIT). Звільнення застосовується, якщо дохід спрямовано і - незалежно від строку - витрачено на ці цілі (ст. 17 ч. 1b). KIS описує це як звільнення «зі скасувальною умовою»: витрачання доходу на інші цілі позбавляє звільнення.

Дві інтерпретації 2026 року

Січень: найм даху - це «інша діяльність»

В інтерпретації від 19 січня 2026 р. (0111-KDIB1-1.4010.636.2025.1.KM) спільнота здавала в найм (najem) телекомунікаційному операторові частину даху й місце на сходовій клітці під кабелі, а весь дохід спрямовувала на утримання нерухомості. KIS визнала її позицію неправильною. Обґрунтування: до житлових завдань спільноти не належить здавання в найм елементів будинку для потреб комерційних фірм, тож такий дохід походить з іншої господарської діяльності й підлягає оподаткуванню незалежно від мети, на яку його буде витрачено. Рішення NSA, на які посилалася спільнота, орган визнав вирішенням окремих справ, яке не визначає результату цієї.

Березень: оренда даху звільнена

В інтерпретації від 19 березня 2026 р. (0111-KDIB2-1.4010.587.2021.10.DKG) фактичні обставини були дуже схожі: оренда (dzierżawa) частини даху під обладнання мобільного зв’язку, доходи повністю на утримання спільної нерухомості. Цього разу KIS визнала позицію спільноти правильною - але лише після того, як воєводський адміністративний суд (WSA) у Бидгощі (I SA/Bd 298/22) скасував її попередню, негативну інтерпретацію, а Головний адміністративний суд (NSA) (II FSK 1409/22 від 24 липня 2025 р.) відхилив касаційну скаргу органу. В обґрунтуванні орган послався на рішення NSA II FSK 2405/18: елемент житлового фонду не перестає бути його частиною лише тому, що починає виконувати додаткову функцію, не пов’язану з житловою. Заяву подали в грудні 2021 р., сприятлива для спільноти інтерпретація з’явилася понад чотири роки потому.

Що це означає для автомата для прийому тари

Інтерпретації щодо автомата для прийому тари чи поштомата на ділянці спільноти в базі інтерпретацій Міністерства фінансів ми не знайшли. Найближчі - справи дахів під антени, і вони показують, як податковий орган читає норму: постачальник автомата - комерційна фірма, тож міркування із січня 2026 р. можна перенести на найм ділянки під пристрій. На боці спільноти два аргументи: описана вище практика адміністративних судів і те, що автоматом користуються мешканці. Чи цей другий аргумент щось змінює, досі не вирішили ні орган, ні суд.

Три шляхи для правління

1. Сплатити податок з доходу від орендної плати. Найпростіше і без ризику спору, але спільнота віддає частину доходу.
2. Застосувати звільнення, спрямувавши й витративши орендну плату на утримання спільної нерухомості та задокументувавши це. Спільнота тоді спирається на судову практику й зважає на спір під час перевірки.
3. Звернутися по власну індивідуальну податкову інтерпретацію до Директора KIS (ст. 14b § 1 Податкової ординації (Ordynacja podatkowa)). Збір становить 40 зл за кожні фактичні обставини або майбутню подію (ст. 14f). За нинішньої лінії органу треба зважати на негативну відповідь і можливу скаргу до суду.

Незалежно від вибору, спільнота подає декларацію CIT-8 до кінця третього місяця наступного року. Від цього обов’язку звільнені, зокрема, платники, перелічені у ст. 6 ч. 1 закону про CIT, а житлових спільнот там немає (ст. 27 ч. 1).

VAT

Платниками VAT є також організаційні одиниці без статусу юридичної особи, які самостійно провадять господарську діяльність, а ця діяльність охоплює використання товарів на постійній основі з метою отримання доходу (ст. 15 ч. 1 і 2 закону про VAT). Платний найм ділянки - приклад такого використання. З 1 січня 2026 р. суб’єктне звільнення діє, доки обсяг продажу без податку не перевищить ні в попередньому, ні в поточному році 240 000 зл (ст. 113 ч. 1). Ліміт стосується всього продажу спільноти, а не лише орендної плати за автомат, а деякі звільнені операції до нього не враховують (ст. 113 ч. 2). Що саме враховується у вашій спільноті, з’ясуйте з бухгалтерією.

Питання податку на нерухомість

Закон про місцеві податки та збори (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych) земельними ділянками, пов’язаними з провадженням господарської діяльності, вважає ділянки, що перебувають у володінні підприємця (ст. 1a ч. 1 п. 3), а наймач є залежним володільцем (ст. 336 Цивільного кодексу). Чи змінює через це частина ділянки спільноти, передана в найм постачальникові автомата, ставку податку для власників приміщень, норми прямо не визначають. Перед підписанням договору запитайте податковий орган у гміні (gmina) й запишіть у договорі, хто несе можливу різницю.

Договір: що узгодити з огляду на податки

• Назва й предмет договору. Наймач користується річчю (ст. 659 § 1 Цивільного кодексу), орендар за договором оренди (dzierżawa) додатково отримує доходи від неї (ст. 693 § 1). Відмінності описуємо у статті Договір житлової спільноти з постачальником автомата для прийому тари.
• Орендна плата нетто чи брутто - на випадок, якщо спільнота перевищить ліміт звільнення від VAT.
• Електроенергія окремо від орендної плати. Перевиставлена енергія - це інший потік, ніж орендна плата, і його легше розрахувати, коли договір їх розділяє.
• Пристрій залишається власністю постачальника. Предмети, поєднані з річчю лише для тимчасового використання, не стають її складовими частинами (ст. 47 § 3 Цивільного кодексу), - це варто записати, щоб не було сумнівів, чий пристрій і хто його страхує.

У малій житловій спільноті, до трьох приміщень, правила управління інші - описуємо їх у статті Мала житлова спільнота й автомат для прийому тари.

Найчастіші запитання

Чи сплачує житлова спільнота CIT з орендної плати за ділянку під автомат для прийому тари?

Це залежить від кваліфікації, яка є спірною. Ст. 17 ч. 1 п. 44 закону про CIT звільняє дохід спільноти від управління житловим фондом, спрямований на його утримання. В інтерпретації від 19 січня 2026 р. Директор KIS визнав орендну плату від комерційної фірми доходом від іншої діяльності, без звільнення. В інтерпретації від 19 березня 2026 р., виданій після рішень WSA у Бидгощі та NSA, у схожій справі він звільнення надав. Інтерпретації щодо автомата для прийому тари ми не знайшли.

Чи мусить спільнота подавати CIT-8, якщо весь дохід звільнений?

Так. Ст. 27 ч. 1 закону про CIT звільняє від обов’язку подавати декларацію, зокрема, платників, звільнених на підставі ст. 6 ч. 1, а житлових спільнот там немає. Звільнення зі ст. 17 стосується доходу, а не обов’язку подати декларацію до кінця третього місяця наступного року.

Чи можна поділити орендну плату за автомат між власниками приміщень?

Доходи від спільної нерухомості спершу покривають витрати на її утримання, і лише надлишок належить власникам пропорційно до їхніх часток (ст. 12 ч. 2 закону про власність приміщень). Частина, виплачена власникам, не спрямована на утримання житлового фонду, тому не підпадає під звільнення зі ст. 17 ч. 1 п. 44 закону про CIT.