Збори житлової спільноти й автомат для прийому тари: як провести голосування

Що має бути в ухвалі (uchwała) щодо автомата для прийому тари, розбираємо у статті Ухвала житлової спільноти щодо автомата для прийому тари. Тут займаємося другою половиною - процедурою. Ухвала з бездоганним змістом, ухвалена на зборах, скликаних без належного повідомлення, або проголосована без актуального переліку часток, - це ризик для постачальника і проблема для правління на наступні місяці.

Коротко

• Ухвали власників ухвалюють на зборах, шляхом індивідуального збору голосів правлінням або в змішаному порядку (ст. 23 ч. 1 закону про власність на приміщення - ustawa o własności lokali).
• Збори скликає правління або управитель; він мусить їх скликати на вимогу власників, які мають щонайменше 1/10 часток (ст. 31). Раз на рік, не пізніше ніж у першому кварталі, відбуваються обов’язкові збори (ст. 30 ч. 1 п. 3).
• Повідомлення письмове, щонайменше за тиждень до дати, і має вказувати день, годину, місце та порядок денний (ст. 32 ч. 1 і 2).
• Вирішує більшість голосів, що рахується за розміром часток, хіба що прийнято принцип «один власник - один голос» (ст. 23 ч. 2 і 2a).
• Про зміст ухвали, ухваленої з урахуванням голосів, зібраних індивідуально, кожного власника повідомляють письмово (ст. 23 ч. 3) - і від цього дня рахуються шість тижнів на оскарження (ст. 25 ч. 1a).

Три шляхи до ухвали

Закон дає вибір і не віддає переваги жодному варіанту. Для автомата для прийому тари кожен із них має свою перевагу.

У заочному (tryb obiegowy) і змішаному порядку пам’ятайте про один наслідок: ухвалу ухвалено в момент, коли віддано голоси, що переважають за частками, а строк на оскарження для кожного власника обчислюється від дня, коли його повідомили про зміст ухвали (ст. 25 ч. 1a). Тож один неотриманий лист може відсунути юридичну визначеність на кілька тижнів.

Збори: скликання й повідомлення

Загальні збори власників приміщень скликає правління або управитель, коли є така потреба, і зобов’язаний їх скликати на вимогу власників приміщень, які мають щонайменше одну десяту часток у спільній нерухомості (ст. 31). Незалежно від цього правління або управитель скликає збори щонайменше раз на рік, не пізніше ніж у першому кварталі (ст. 30 ч. 1 п. 3), а якщо не зробить цього, щорічні збори може скликати будь-хто з власників (ст. 30 ч. 1a).

Повідомлення - це та частина процедури, на якій найлегше спіткнутися. Закон вимагає, щоб правління або управитель повідомив кожного власника приміщення письмово щонайменше за тиждень до дати зборів, вказавши день, годину, місце й порядок денний. Якщо в порядку денному передбачено зміну взаємних прав і обов’язків власників, повідомлення має додатково вказувати зміст цієї зміни (ст. 32 ч. 1 і 2).

Добра практика - не вимога - долучити до повідомлення проєкт ухвали та графічний додаток із місцем встановлення пристрою. Для автомата для прийому тари це різниця між зборами, на яких голосують, і зборами, на яких лише дізнаються, про що йдеться. Як підготувати сам опис місця, пишемо у статті Де поставити автомат для прийому тари на житловому масиві.

Як порахувати голоси

Ухвали ухвалюються більшістю голосів власників приміщень, що рахується за розміром часток у спільній нерухомості, хіба що в договорі або в ухвалі, ухваленій у цьому порядку, встановлено, що в певному питанні на кожного власника припадає один голос (ст. 23 ч. 2). Якщо сума часток не дорівнює 1 або більшість часток належить одному власникові, голосування за принципом «один власник - один голос» запроваджують на вимогу власників, які разом мають щонайменше 1/5 часток (ст. 23 ч. 2a). Якщо приміщення перебуває у спільній власності, співвласники вказують уповноваженого, який здійснює право голосу, що належить цьому приміщенню (ст. 23 ч. 2b).

Що це означає на практиці під час підрахунку:

• Потрібен актуальний перелік часток. Не кількість квартир і не кількість присутніх - частки. Ведення переліку власників приміщень і належних їм часток - завдання правління або управителя (ст. 29 ч. 1b).
• Рахується більшість відданих голосів, а не явка. Закон не передбачає кворуму для зборів власників; ухвалу ухвалено, коли за неї віддано голоси, що переважають за частками.
• Утримання - не голос проти, але його варто записати окремо: у разі спору суд дивиться на розбивку результату, а не на його підсумок.
• Довіреності збирають до голосування, письмово, разом із документом, що підтверджує повноваження особи, яка діє від імені власника - компанії або гміни (gmina).

Заочний порядок крок за кроком

1. Підготуйте бюлетень із повним текстом ухвали, а не її стислим викладом, - власник підписується під текстом, який має діяти.
2. Долучіть графічний додаток із місцем встановлення пристрою. Ухвала без нього вирішує менше, ніж здається правлінню.
3. Ведіть список: приміщення, частка, дата голосування, зміст голосу, підпис. Доказом є саме цей список, а не пам’ять правління.
4. Рахуйте частки після кожного туру і завершуйте збір, коли результат визначено.
5. Повідомте письмово всіх власників про зміст ухваленої ухвали (ст. 23 ч. 3) - також тих, хто не голосував.

Протокол: чого вимагає закон, а чого практика

Закон про власність на приміщення не вимагає нотаріального протоколу для ухвали про надання частини спільної нерухомості. Нотаріальної форми вимагає лише ухвала про зміну визначеного в договорі способу управління спільною нерухомістю - запротокольована нотаріусом, бо вона є підставою для запису в поземельній книзі (księga wieczysta; ст. 18 ч. 2a). Тож звичайний протокол зборів є приватним документом, але це не означає, що він недійсний: це перший документ, який попросить суд.

Що варто в ньому зазначити: дату й місце зборів, спосіб і дату повідомлення власників, список присутніх із частками, зміст кожної ухвали, поставленої на голосування, результат із розбивкою на «за», «проти» й «утрималися» в частках, інформацію про продовження голосування в порядку індивідуального збору голосів, а також підписи осіб, які вели збори. Кожен власник має право контролювати діяльність правління (ст. 29 ч. 3), тож протокол і перелік часток мають бути доступні для ознайомлення.

Шість тижнів, протягом яких договір не підписують

Власник приміщення може оскаржити ухвалу до суду, якщо вона суперечить нормам права або договору власників чи порушує принципи належного управління спільною нерухомістю або в інший спосіб порушує його інтереси (ст. 25 ч. 1). Позов подають проти житлової спільноти протягом 6 тижнів від дня ухвалення ухвали на зборах або від дня повідомлення про зміст ухвали, ухваленої в порядку індивідуального збору голосів (ст. 25 ч. 1a). Оскаржена ухвала підлягає виконанню, хіба що суд зупинить її виконання до завершення справи (ст. 25 ч. 2).

Формально ніщо не заважає підписати договір одразу. Практично розумніше дочекатися спливу цього строку або записати в договорі, що він набуде чинності після того, як строк спливе без оскарження, - монтаж, який доведеться скасовувати, коштує більше, ніж шість тижнів очікування. Положення, які варто мати в договорі, ми зібрали у статті Договір житлової спільноти з постачальником автомата для прийому тари.

Мала житлова спільнота: тут ухвал немає

Якщо кількість виокремлених і невиокремлених приміщень, що й далі належать попередньому власникові, не перевищує трьох, до управління спільною нерухомістю застосовують норми Цивільного кодексу (kodeks cywilny) і Цивільного процесуального кодексу (kodeks postępowania cywilnego) про спільну власність (ст. 19 закону про власність на приміщення). Дія, що виходить за межі звичайного управління (zwykły zarząd), тоді потребує згоди всіх співвласників, а за її відсутності співвласники, які мають щонайменше половину часток, можуть вимагати вирішення питання судом (ст. 199 Цивільного кодексу). Тож замість зборів і протоколу достатньо письмової згоди всіх - і саме вона є документом для постачальника.

Що найчастіше псує голосування

• Повідомлення без порядку денного або надіслане пізніше ніж за тиждень до зборів.
• Голоси, пораховані «за квартирами», а не за частками.
• Відсутність повідомлення про зміст ухвали в заочному порядку - строк на оскарження тоді не починає свого перебігу.
• Ухвала без графічного додатка і без граничних умов договору, тобто така, після якої правління повертається на наступні збори.
• Відсутність довіреностей від співвласників приміщень і від інституційних власників.

Далі на цю тему

• Автомат для прийому тари й плата за відходи в житловій спільноті - аргумент, який найчастіше звучить на зборах
• З чого складається вартість автомата для прийому тари - що треба знати, щоб відповісти на запитання «а хто за це платить?»
• Мала житлова спільнота й автомат для прийому тари - коли замість ухвали потрібна згода всіх власників

Найчастіші запитання

Чи потрібен на зборах кворум?

Закон про власність на приміщення не передбачає кворуму для загальних зборів власників. Ухвалу ухвалено, коли за неї віддано голоси, що переважають за розміром часток (ст. 23 ч. 2), а голоси, яких бракує, можна дозбирати в порядку індивідуального збору голосів (ст. 23 ч. 1). Тому низька явка не блокує рішення, хоча послаблює його легітимність в очах мешканців.

Чи можна ухвалити ухвалу щодо автомата на щорічних зборах?

Так, за умови що питання внесено до порядку денного, вказаного в повідомленні (ст. 32 ч. 2). Щорічні збори відбуваються щонайменше раз на рік, не пізніше ніж у першому кварталі (ст. 30 ч. 1 п. 3), і мають свій визначений законом обсяг, але ніщо не заважає додати до них інші пункти.

Хто рахує голоси в житловій спільноті?

Норми не передбачають лічильної комісії чи порядку підрахунку - це робить правління або управитель, який веде збори, а в заочному порядку - правління, яке збирає голоси. Підставою є перелік власників і належних їм часток, який веде правління або управитель (ст. 29 ч. 1b). Кожен власник має право контролювати діяльність правління (ст. 29 ч. 3), тож результат має бути можливо відтворити з документів.

Чи можна голосувати через інтернет?

Закон передбачає збори, індивідуальний збір голосів і змішаний порядок, а повідомлення про збори та повідомлення про зміст ухвали мають письмову форму (ст. 23 і ст. 32). Електронні інструменти іноді використовують допоміжно - щоб надіслати проєкт, зібрати заявки чи з’ясувати думку, - але сам голос і повідомлення безпечніше завершити у формі, якої вимагає закон. Якщо житлова спільнота хоче перенести голосування в електронний канал, рішення варто проконсультувати з юристом.

Що, якщо один власник має більшість часток?

Тоді за звичайного підрахунку вирішує він сам. Закон передбачає для цього механізм: якщо більшість часток належить одному власникові або сума часток не дорівнює 1, голосування за принципом «один власник - один голос» запроваджують на вимогу власників, які разом мають щонайменше 1/5 часток (ст. 23 ч. 2a). Вимогу треба заявити - сам собою цей механізм не діє.