Мала житлова спільнота й автомат для прийому тари: хто має дати згоду

У статтях про ухвалу й про збори житлової спільноти (wspólnota mieszkaniowa) малу спільноту ми згадуємо одним абзацом, бо там правила зовсім інші. Тут розбираємо її докладно. Почнемо з числа, яке досі ходить у посібниках у старій версії: мала спільнота сьогодні - це щонайбільше три приміщення, а не сім. Якщо у вашому будинку приміщень більше, вам підійде стаття Ухвала житлової спільноти щодо автомата для прийому тари.

Коротко

• Мала спільнота - це нерухомість, у якій кількість виокремлених і невиокремлених приміщень, що й далі належать первісному власникові, не перевищує трьох (ст. 19 Закону про власність на приміщення (ustawa o własności lokali)).
• До кінця 2019 р. поріг становив сім приміщень. Його знизив закон від 13 червня 2019 р. - з 1 січня 2020 р.
• До управління спільною нерухомістю застосовують норми Цивільного кодексу (Kodeks cywilny, k.c.) про спільну власність: звичайне управління потребує більшості, що рахується частками (ст. 201 і 204 k.c.), а дія, що виходить за межі звичайного управління, - згоди всіх (ст. 199 k.c.).
• Коли один власник відмовляє, власники, які мають щонайменше половину часток, можуть вимагати вирішення справи судом (ст. 199 k.c.).
• Мала спільнота й далі є спільнотою: вона може укладати договори й бути стороною (ст. 6 Закону про власність на приміщення).

Три приміщення, а не сім

У консолідованому тексті Закону про власність на приміщення від 2000 р. ст. 19 говорила про кількість приміщень «не більшу ніж сім». Закон від 13 червня 2019 р. про зміни до Закону про Національний фонд нерухомості (Krajowy Zasób Nieruchomości) та деяких інших законів надав їй нинішнього формулювання - «не більша ніж три» - і так само змінив ст. 20 ч. 1 і ст. 26 ч. 2. Ці зміни набрали чинності 1 січня 2020 р. (ст. 30 п. 3 закону про зміни). Закон про зміни не містить перехідної норми для спільнот, які тоді мали від чотирьох до семи приміщень, тож сьогодні до них застосовують правила великої спільноти - з обов’язком обрати правління (ст. 20 ч. 1) і з ухвалами.

Як порахувати приміщення

• Рахуються приміщення, а не власники. Троє власників у кам’яниці з вісьмома квартирами - це й далі вісім приміщень, якщо решта квартир належить первісному власникові.
• Житлові й нежитлові приміщення. Закон охоплює самостійні житлові приміщення та приміщення іншого призначення (ст. 2 ч. 1) - магазин на першому поверсі є приміщенням так само, як квартира.
• Допоміжні приміщення не рахуються. Підвал, горище, комора чи гараж, приписані до приміщення, є його складовою частиною, а не окремим приміщенням (ст. 2 ч. 4).
• Невиокремлені приміщення теж. До суми входять квартири, яких первісний власник ще не продав.

Хто вирішує: більшість чи всі

У малій спільноті діє простий поділ із Цивільного кодексу. Для дій звичайного управління потрібна згода більшості співвласників (ст. 201), а більшість рахується за розміром часток (ст. 204). Для розпорядження спільною річчю та інших дій, що виходять за межі звичайного управління, - згода всіх (ст. 199).

До якої групи належить автомат для прийому тари? Кодекс не перелічує дій звичайного управління. Договір із постачальником зазвичай триває роками, передає частину спільної землі у виключне користування зовнішньому суб’єктові й обмежує право кожного співвласника користуватися спільною річчю (ст. 206). Безпечніше прийняти суворіший варіант, тобто згоду всіх. За трьох приміщень це зазвичай три підписи, а для приміщення, яке має кількох власників, - підписи всіх або їхнього представника.

Що підписати замість ухвали

У малій спільноті не застосовують норм про ухвали (ст. 23) ані шеститижневого строку на їх оскарження (ст. 25) - це норми про управління спільною нерухомістю, а до нього ст. 19 велить застосовувати кодекс. Документом для постачальника є письмова згода всіх співвласників. Варто, щоб вона містила те саме, що й добра ухвала:

1. позначення місця словами й на схемі,
2. форму надання (найм, оренда) і строк договору,
3. мінімальну орендну плату або спосіб її визначення,
4. розподіл витрат на електроенергію, підготовку місця й прибирання,
5. призначення надходжень,
6. умови припинення договору й відновлення території,
7. зазначення, хто підпише договір із постачальником.

Останній пункт має юридичне значення. Якщо договір має підписати один із власників від імені інших, потрібна довіреність, що визначає вид дії, - загальна довіреність охоплює лише дії звичайного управління (ст. 98 k.c.). Договір найму частини нерухомості на строк понад рік укладають письмово; інакше його вважають укладеним на невизначений строк (ст. 660 k.c.).

Орендна плата й витрати

Орендна плата від постачальника - це цивільні доходи (pożytki cywilne): дохід, який річ приносить на підставі правовідношення (ст. 53 § 2 k.c.). Кодекс ділить доходи й видатки за розміром часток (ст. 207). Закон про власність на приміщення додає черговість: доходи від спільної нерухомості спершу покривають видатки на її утримання, а надлишок належить власникам пропорційно до часток (ст. 12 ч. 2). Ця норма стоїть у розділі про права й обов’язки власників, а не в розділі про управління, якого стосується відсилання зі ст. 19. За трьох приміщень різниця переважно бухгалтерська - запишіть у згоді, чи орендна плата йде на спільні витрати, чи ділиться. Загалом про податки з таких надходжень пишемо в посібнику Автомат для прийому тари на житловому масиві.

Коли один власник не згоден

Щодо дії, що виходить за межі звичайного управління, співвласники, чиї частки становлять щонайменше половину, можуть вимагати вирішення справи судом. Суд ухвалює рішення, враховуючи мету запланованої дії та інтереси всіх співвласників (ст. 199 k.c.). Справу розглядає суд у непозовному провадженні (postępowanie nieprocesowe) і в таких справах призначає судове засідання (ст. 616 Цивільного процесуального кодексу (Kodeks postępowania cywilnego, k.p.c.)). Якщо не вдається отримати згоду більшості в суттєвих справах звичайного управління або більшість порушує засади належного управління чи кривдить меншість, кожен співвласник може звернутися до суду про призначення управителя (ст. 203 k.c.).

Чесно: у будинку з трьома приміщеннями судовий шлях заради автомата для прийому тари рідко буває розумним. Швидше змінити місце, години доступності чи розподіл витрат і повернутися з новою пропозицією.

Коли автомат у малій спільноті має сенс

Три приміщення - це мало мешканців, тож пристрій рідко з’являється лише для них. Частіше йдеться про одну з трьох ситуацій:

• Ділянка біля жвавої вулиці, якою користуються перехожі й сусідні будинки, - тоді важить локація, а не кількість приміщень.
• Магазин на першому поверсі, власник якого хоче поставити автомат на спільній землі. Він співвласник, але сам цього не вирішить - йому потрібна згода інших. Чи магазин узагалі мусить приймати тару, пояснюємо у статті Чи кожен магазин мусить мати автомат для прийому тари?
• Кілька малих спільнот поруч. Кожна вирішує щодо своєї землі окремо, тож пристрій стане на території однієї з них на умовах, погоджених її співвласниками.

Мала спільнота може прийняти власні правила

Ст. 19 - не єдиний шлях. Власники можуть у договорі про встановлення окремої власності на приміщення або в пізнішому договорі у формі нотаріального акта визначити спосіб управління спільною нерухомістю, зокрема доручити управління фізичній чи юридичній особі (ст. 18 ч. 1). Правила із закону застосовують тоді, коли спосіб управління не визначено (ст. 18 ч. 3). Хто має такий акт, має спершу в нього заглянути. Як діє довірений управитель, описуємо у статті Управитель нерухомості й автомат для прийому тари.

Одна річ не залежить від розміру спільноти: якщо в будинку встановлено окрему власність на приміщення, обов’язки власника нерухомості щодо відходів покладаються на житлову спільноту (ст. 2 ч. 3 Закону про підтримання чистоти й порядку в гмінах (ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach)). Тож порядок довкола автомата треба закріпити в договорі й у малій спільноті.

Найчастіші запитання

Скільки приміщень має мала житлова спільнота?

Щонайбільше три. Ст. 19 Закону про власність на приміщення охоплює нерухомість, у якій кількість виокремлених і невиокремлених приміщень, що й далі належать первісному власникові, не більша ніж три. Рахуються житлові й нежитлові приміщення, а не кількість власників. Поріг у сім приміщень діяв до 31 грудня 2019 р.

Чи в малій спільноті вистачає згоди більшості на автомат для прийому тари?

Більшості, що рахується частками, вистачає для дій звичайного управління (ст. 201 і 204 Цивільного кодексу). Багаторічний договір, що передає частину спільної землі зовнішньому суб’єктові, безпечніше вважати дією, що виходить за межі звичайного управління, а вона потребує згоди всіх співвласників (ст. 199). Без неї співвласники, які мають щонайменше половину часток, можуть вимагати вирішення справи судом.

Хто підписує договір із постачальником у малій спільноті?

Мала спільнота може укладати договори, як і кожна житлова спільнота (ст. 6 Закону про власність на приміщення), але не має обов’язкового правління. Тож договір підписують усі співвласники або один із них на підставі довіреності. Довіреність має визначати вид дії, бо загальна довіреність охоплює лише звичайне управління (ст. 98 Цивільного кодексу).