Grunt gminny pod automat kaucyjny: dzierżawa, najem czy użyczenie

Rolę samorządu w systemie kaucyjnym — kto odpowiada za punkt odbierania w każdej gminie i dlaczego gminy bez dużych sklepów mają z tym problem — opisujemy w artykule Punkt odbierania opakowań w gminie. Ten tekst zaczyna się tam, gdzie tamten się kończy: gmina chce udostępnić teren i trzeba to zrobić zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i ustawą o samorządzie gminnym.

W skrócie

• Nieruchomość gminna może być oddana w najem, dzierżawę albo użyczenie (art. 13 ust. 1 ugn). Zasobem gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 25 ust. 1 ugn).
• Przed każdą taką umową, poza umowami do 3 miesięcy, trzeba ogłosić wykaz nieruchomości na 21 dni (art. 35 ust. 1 i 1b ugn).
• Najem lub dzierżawa na dłużej niż 3 lata albo na czas nieoznaczony wymaga przetargu, chyba że rada gminy zgodzi się od niego odstąpić (art. 37 ust. 4 ugn). Zasady takich umów rada określa w uchwale, a dopóki tego nie zrobi, wójt może je zawierać wyłącznie za jej zgodą (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg).
• Użyczenie jest bezpłatne. Przepisy o przetargu i o uchwale rady nie wymieniają użyczenia, ale przy podmiocie komercyjnym pojawia się pytanie o pomoc publiczną.
• Grunt w pasie drogowym to osobny tryb: zezwolenie zarządcy drogi (art. 40 ustawy o drogach publicznych).

Trzy umowy i czym się różnią

Kodeks cywilny definiuje wszystkie trzy. Najem to oddanie rzeczy do używania za czynsz (art. 659 KC). Dzierżawa to oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków za czynsz (art. 693 KC); stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 KC). Użyczenie to zgoda na bezpłatne używanie rzeczy (art. 710 KC).

W każdym wariancie, poza umową do 3 miesięcy, obowiązuje wykaz. Dla procedury znaczenie ma przede wszystkim czas trwania umowy, a nie to, czy nazwie się ją najmem, czy dzierżawą — art. 35 i 37 ust. 4 ugn oraz art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg traktują oba typy tak samo. Umowę najmu nieruchomości na dłużej niż rok trzeba zawrzeć na piśmie; inaczej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC), a to w gminie oznacza próg przetargu i uchwały.

Wykaz na 21 dni

Wójt sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do oddania w najem, dzierżawę lub użyczenie. Wykaz wisi przez 21 dni w siedzibie urzędu i na jego stronie internetowej, a informację o nim ogłasza się w prasie lokalnej o zasięgu co najmniej powiatu (art. 35 ust. 1 ugn). Obowiązek nie dotyczy umów na czas oznaczony do 3 miesięcy — ale wraca, jeśli po takiej umowie strony zawierają kolejne na tę samą nieruchomość (art. 35 ust. 1b).

Wykaz zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru, powierzchnię, opis, przeznaczenie i sposób zagospodarowania, wysokość opłat, terminy ich wnoszenia i zasady aktualizacji (art. 35 ust. 2). Stawki czynszu ustawa nie podaje — ustala ją gmina, ale musi ją znać przed ogłoszeniem wykazu. Przy automacie warto od razu wydzielić w opisie konkretny fragment działki z dojściem i przyłączem, zamiast przeznaczać całą działkę.

Krótki najem na próbę — do 3 miesięcy — omija wykaz. Nie da się jednak w ten sposób przedłużać umowy w nieskończoność: kolejna umowa na tę samą nieruchomość znów wymaga wykazu.

Przetarg i uchwała rady

Zawarcie umowy najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu; rada gminy może wyrazić zgodę na odstąpienie od tego obowiązku (art. 37 ust. 4 ugn). Ustawa przewiduje też umowy bezprzetargowe z mocy prawa, m.in. gdy najemcą lub dzierżawcą jest organizacja pożytku publicznego (art. 37 ust. 4a pkt 1 lit. a).

Niezależnie od przetargu, do właściwości rady należą uchwały w sprawie zasad wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Uchwała jest wymagana także wtedy, gdy po umowie do 3 lat strony zawierają kolejne umowy dotyczące tej samej nieruchomości, a do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg).

W praktyce oznacza to dwa scenariusze:

• Umowa do 3 lat — wykaz, potem umowa bez przetargu i bez uchwały. Najszybsza ścieżka, ale przedłużenie z tym samym podmiotem wymaga już uchwały rady.
• Umowa dłuższa — wykaz plus przetarg albo uchwała rady o odstąpieniu od przetargu. Przy urządzeniu, które ma pracować kilka lat, uczciwiej zaplanować to od początku niż przedłużać krótkie umowy.

Sprawdź też w BIP, czy rada przyjęła ogólną uchwałę w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami. Od jej treści zależy, czy wójt działa w ramach przyjętych zasad, czy musi pytać radę o każdą umowę.

Użyczenie: bezpłatnie, ale ostrożnie

Przepis o przetargu (art. 37 ust. 4 ugn) dotyczy użytkowania, najmu i dzierżawy, a przepis o uchwale rady (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg) — wydzierżawiania i wynajmowania. Użyczenia żaden z nich nie wymienia. Tekst w serwisie Prawo.pl opisuje dwa stanowiska i podaje, że sądy administracyjne przyjmują to, według którego na użyczenie wójt nie potrzebuje zgody rady; drugie stanowisko każe stosować do użyczenia odpowiednio przepisy o najmie i dzierżawie; wykaz na 21 dni nadal obowiązuje (art. 35 ust. 1).

Ten sam tekst ostrzega przed czymś ważniejszym: bezpłatne udostępnienie mienia konkretnemu przedsiębiorcy może zostać uznane za niedozwoloną pomoc publiczną, bo konkurent musiałby za podobny grunt zapłacić. Do tego dochodzi obowiązek szczególnej staranności przy zarządzaniu mieniem komunalnym (art. 50 ust. 1 usg). Jeśli gmina rozważa użyczenie operatorowi albo dostawcy automatu, ocenę pomocy publicznej trzeba zrobić przed podpisaniem umowy, a nie po pierwszym pytaniu radnego.

Teren w trwałym zarządzie jednostki

Szkoła, ośrodek sportu czy dom kultury często władają gruntem w formie trwałego zarządu. Jednostka może wtedy oddać nieruchomość lub jej część w najem, dzierżawę albo użyczenie: na czas do 3 lat — z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, a na dłużej albo na czas nieoznaczony — za zgodą tych organów, nie dłużej niż trwa sam trwały zarząd (art. 43 ust. 2 pkt 3 ugn). Zgoda jest potrzebna także przy kolejnych umowach na tę samą nieruchomość.

Dlatego pierwsze pytanie w urzędzie brzmi: kto włada tym konkretnym kawałkiem gruntu — gmina bezpośrednio czy jej jednostka? Od odpowiedzi zależy, kto podpisuje umowę.

Chodnik i plac przy drodze to pas drogowy

Najlepsze miejsca na automat często leżą przy ulicy: przy przystanku, na poszerzonym chodniku, przy parkingu. Jeśli to pas drogowy, zwykła umowa najmu z gminą nie wystarczy. Zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z drogą wymaga zezwolenia zarządcy drogi w drodze decyzji administracyjnej, w tym na umieszczenie w nim urządzeń obcych (art. 40 ust. 1 i 2 pkt 3 ustawy o drogach publicznych). Zezwolenie nie jest potrzebne, gdy zarząd drogi odda grunt w najem, dzierżawę lub użyczenie na podstawie art. 22 ust. 2 tej ustawy — ale tylko na cele związane z zarządzaniem drogami, ruchem drogowym lub obsługą użytkowników ruchu; czy automat kaucyjny się w nich mieści, oceni zarząd drogi. Granice pasa drogowego sprawdzisz w ewidencji gruntów albo u zarządcy drogi.

Podatek od nieruchomości i sołectwa

Dwie sprawy, które łatwo przeoczyć:

• Podatek od nieruchomości. Podatnikiem jest m.in. posiadacz nieruchomości lub jej części stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy z właścicielem (art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Najemca, dzierżawca czy biorący w użyczenie fragment gruntu gminnego powinien to uwzględnić w swoich kosztach i obowiązkach deklaracyjnych.
• Mienie sołectwa. Jednostka pomocnicza zarządza i korzysta z mienia komunalnego w zakresie określonym w statucie (art. 48 ust. 1 usg). Jeśli działka przy świetlicy wiejskiej jest w zarządzie sołectwa, zajrzyj do statutu, zanim zaczniesz rozmowę.

Kolejność kroków

1. Ustal, kto włada gruntem: gmina, jej jednostka w trwałym zarządzie, sołectwo, a może zarządca drogi.
2. Wybierz czas umowy — od niego zależy, czy potrzebny jest przetarg i uchwała rady.
3. Ustal stawkę i warunki, które trafią do wykazu.
4. Ogłoś wykaz na 21 dni; w tym czasie przygotuj przetarg albo projekt uchwały, jeśli są potrzebne.
5. Zawrzyj umowę na piśmie i dopilnuj obowiązków podatkowych najemcy lub dzierżawcy.

Jeśli gmina nie tylko udostępnia teren, ale też płaci za urządzenie, dochodzi procedura zamówienia — opisujemy ją w artykule Automat kaucyjny w zamówieniu publicznym. Różnice między najmem, dzierżawą i leasingiem samego urządzenia omawiamy w tekście Wynajem, dzierżawa czy leasing automatu kaucyjnego.

Najczęstsze pytania

Czy gmina musi ogłosić przetarg na dzierżawę gruntu pod automat kaucyjny?

Tylko wtedy, gdy umowa ma trwać dłużej niż 3 lata albo na czas nieoznaczony — i nawet wtedy rada gminy może wyrazić zgodę na odstąpienie od przetargu (art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Umowę do 3 lat zawiera się bez przetargu, ale po ogłoszeniu wykazu nieruchomości na 21 dni (art. 35 ust. 1).

Czy przy krótkiej umowie trzeba ogłaszać wykaz nieruchomości?

Tak, chyba że najem, dzierżawa lub użyczenie trwa nie dłużej niż 3 miesiące. Jeśli po takiej umowie strony zawierają kolejną na tę samą nieruchomość, wykaz trzeba już ogłosić (art. 35 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wykaz wisi 21 dni w urzędzie i na jego stronie internetowej, a informację o nim publikuje się w prasie lokalnej.

Czy gmina może użyczyć grunt pod automat za darmo?

Kodeks cywilny i ustawa o gospodarce nieruchomościami przewidują użyczenie, czyli bezpłatne używanie rzeczy (art. 710 KC, art. 13 ust. 1 ugn). Wykaz na 21 dni obowiązuje także wtedy. Przy użyczeniu przedsiębiorcy trzeba jednak ocenić, czy nie stanowi ono niedozwolonej pomocy publicznej, bo inny podmiot za podobny grunt musiałby zapłacić.