Земля гміни під автомат для прийому тари: оренда, найм чи безоплатне користування

Роль самоврядування в системі застави за тару (system kaucyjny) - хто відповідає за пункт прийому тари в кожній гміні (gmina) і чому гміни без великих магазинів мають із цим проблему - описуємо у статті Пункт прийому тари в гміні. Цей текст починається там, де закінчується той: гміна хоче надати територію, і це треба зробити відповідно до Закону про управління нерухомістю (ustawa o gospodarce nieruchomościami, ugn) і Закону про самоврядування гміни (ustawa o samorządzie gminnym, usg).

Коротко

• Нерухомість гміни можна передати в найм (najem), оренду (dzierżawa) або безоплатне користування (użyczenie) (ст. 13 ч. 1 ugn). Фондом розпоряджається війт (wójt), бурмістр (burmistrz) або президент міста (prezydent miasta) (ст. 25 ч. 1 ugn).
• Перед кожним таким договором, крім договорів до 3 місяців, треба оприлюднити перелік нерухомості на 21 день (ст. 35 ч. 1 і 1b ugn).
• Найм або оренда на строк понад 3 роки або на невизначений строк потребує тендеру, якщо рада гміни не погодиться від нього відступити (ст. 37 ч. 4 ugn). Засади таких договорів рада визначає в ухвалі, а доки вона цього не зробить, війт може укладати їх лише за її згодою (ст. 18 ч. 2 п. 9 літ. a usg).
• Безоплатне користування - без плати. Норми про тендер і про ухвалу ради безоплатного користування не називають, але щодо комерційного суб’єкта виникає питання державної допомоги.
• Земля в смузі відводу дороги - окремий порядок: дозвіл розпорядника дороги (ст. 40 Закону про дороги загального користування (ustawa o drogach publicznych)).

Три договори і чим вони відрізняються

Цивільний кодекс (Kodeks cywilny, KC) визначає всі три. Найм - це передання речі в користування за плату (ст. 659 KC). Оренда - це передання речі в користування й отримання з неї плодів і доходів за плату (ст. 693 KC); до неї відповідно застосовують норми про найм (ст. 694 KC). Безоплатне користування - це згода на безоплатне користування річчю (ст. 710 KC).

У кожному варіанті, крім договору до 3 місяців, діє перелік. Для процедури важить насамперед строк договору, а не те, чи назвуть його наймом, чи орендою, - ст. 35 і 37 ч. 4 ugn та ст. 18 ч. 2 п. 9 літ. a usg трактують обидва типи однаково. Договір найму нерухомості на строк понад рік треба укласти письмово; інакше його вважають укладеним на невизначений строк (ст. 660 KC), а в гміні це означає поріг тендеру й ухвали.

Перелік на 21 день

Війт складає й оприлюднює перелік нерухомості, призначеної для передання в найм, оренду чи безоплатне користування. Перелік висить 21 день у приміщенні установи та на її вебсайті, а інформацію про нього оголошують у місцевій пресі з охопленням щонайменше повіту (powiat) (ст. 35 ч. 1 ugn). Обов’язок не стосується договорів на визначений строк до 3 місяців - але повертається, якщо після такого договору сторони укладають наступний на ту саму нерухомість (ст. 35 ч. 1b).

Перелік містить, зокрема, позначення нерухомості за книгою нерухомості (księga wieczysta) і кадастром, площу, опис, призначення та спосіб використання, розмір плат, строки їх внесення та правила актуалізації (ст. 35 ч. 2). Ставки орендної плати закон не встановлює - її визначає гміна, але мусить знати її до оприлюднення переліку. Для автомата варто одразу виокремити в описі конкретну частину ділянки з підходом і підключенням, замість призначати всю ділянку.

Короткий найм на пробу - до 3 місяців - оминає перелік. Проте в такий спосіб не можна продовжувати договір безкінечно: наступний договір на ту саму нерухомість знову потребує переліку.

Тендер і ухвала ради

Договір найму чи оренди на визначений строк понад 3 роки або на невизначений строк укладають шляхом тендеру; рада гміни може погодитися на відступ від цього обов’язку (ст. 37 ч. 4 ugn). Закон передбачає також безтендерні договори в силу закону, зокрема коли наймачем чи орендарем є організація суспільної користі (organizacja pożytku publicznego) (ст. 37 ч. 4a п. 1 літ. a).

Незалежно від тендеру, до компетенції ради належать ухвали щодо засад передання нерухомості в оренду чи найм на визначений строк понад 3 роки або на невизначений строк. Ухвала потрібна й тоді, коли після договору до 3 років сторони укладають наступні договори щодо тієї самої нерухомості, а до визначення засад війт може здійснювати ці дії лише за згодою ради (ст. 18 ч. 2 п. 9 літ. a usg).

На практиці це означає два сценарії:

• Договір до 3 років - перелік, потім договір без тендеру й без ухвали. Найшвидший шлях, але продовження з тим самим суб’єктом уже потребує ухвали ради.
• Довший договір - перелік плюс тендер або ухвала ради про відступ від тендеру. Для пристрою, який має працювати кілька років, чесніше запланувати це від початку, ніж продовжувати короткі договори.

Перевірте також у BIP (Бюлетень публічної інформації), чи рада ухвалила загальну ухвалу про засади розпорядження нерухомістю. Від її змісту залежить, чи війт діє в межах ухвалених засад, чи мусить питати раду про кожен договір.

Безоплатне користування: без плати, але обережно

Норма про тендер (ст. 37 ч. 4 ugn) стосується узуфрукту, найму й оренди, а норма про ухвалу ради (ст. 18 ч. 2 п. 9 літ. a usg) - передання в оренду й найм. Безоплатного користування жодна з них не називає. Публікація на сайті Prawo.pl описує дві позиції й зазначає, що адміністративні суди приймають ту, згідно з якою для безоплатного користування війт не потребує згоди ради; друга позиція вимагає відповідно застосовувати до безоплатного користування норми про найм і оренду; перелік на 21 день і далі обов’язковий (ст. 35 ч. 1).

Та сама публікація застерігає від важливішого: безоплатне надання майна конкретному підприємцеві може бути визнане недозволеною державною допомогою (pomoc publiczna), бо конкурент за подібну ділянку мусив би заплатити. До цього додається обов’язок особливої ретельності в управлінні комунальним майном (ст. 50 ч. 1 usg). Якщо гміна розглядає безоплатне користування для оператора чи постачальника автомата, оцінку державної допомоги треба зробити до підписання договору, а не після першого запитання депутата ради.

Територія в постійному управлінні установи

Школа, спортивний центр чи будинок культури часто володіють землею у формі постійного управління (trwały zarząd). Установа може тоді передати нерухомість або її частину в найм, оренду чи безоплатне користування: на строк до 3 років - з одночасним повідомленням відповідного органу й органу нагляду, а на довше або на невизначений строк - за згодою цих органів, не довше, ніж триває саме постійне управління (ст. 43 ч. 2 п. 3 ugn). Згода потрібна й для наступних договорів на ту саму нерухомість.

Тому перше запитання в установі звучить так: хто володіє цією конкретною ділянкою землі - гміна безпосередньо чи її установа? Від відповіді залежить, хто підписує договір.

Тротуар і майданчик біля дороги - це смуга відводу дороги

Найкращі місця для автомата часто розташовані біля вулиці: біля зупинки, на розширеному тротуарі, біля парковки. Якщо це смуга відводу дороги (pas drogowy), звичайного договору найму з гміною недостатньо. Зайняття смуги відводу для цілей, не пов’язаних із дорогою, потребує дозволу розпорядника дороги у формі адміністративного рішення, зокрема на розміщення в ній сторонніх пристроїв (ст. 40 ч. 1 і ч. 2 п. 3 Закону про дороги загального користування). Дозвіл не потрібен, коли управління дороги передає землю в найм, оренду чи безоплатне користування на підставі ст. 22 ч. 2 цього закону, - але лише для цілей, пов’язаних з управлінням дорогами, дорожнім рухом або обслуговуванням учасників руху; чи вписується в них автомат для прийому тари, оцінить управління дороги. Межі смуги відводу ви перевірите в земельному обліку (ewidencja gruntów) або в розпорядника дороги.

Податок на нерухомість і солецтва

Дві речі, які легко проґавити:

• Податок на нерухомість. Платником є, зокрема, володілець нерухомості або її частини, що є власністю одиниці територіального самоврядування, якщо володіння випливає з договору з власником (ст. 3 ч. 1 п. 4 літ. a Закону про місцеві податки та збори (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych)). Наймач, орендар чи користувач частини землі гміни має врахувати це у своїх витратах і деклараційних обов’язках.
• Майно солецтва (sołectwo). Допоміжна одиниця управляє комунальним майном і користується ним в обсязі, визначеному в статуті (ст. 48 ч. 1 usg). Якщо ділянка біля сільського клубу перебуває в управлінні солецтва, загляньте до статуту, перш ніж почнете розмову.

Порядок кроків

1. З’ясуйте, хто володіє землею: гміна, її установа в постійному управлінні, солецтво, а може, розпорядник дороги.
2. Оберіть строк договору - від нього залежить, чи потрібні тендер і ухвала ради.
3. Визначте ставку й умови, які потраплять до переліку.
4. Оприлюдніть перелік на 21 день; за цей час підготуйте тендер або проєкт ухвали, якщо вони потрібні.
5. Укладіть договір письмово й простежте за податковими обов’язками наймача чи орендаря.

Якщо гміна не лише надає територію, а й платить за пристрій, додається процедура закупівлі - описуємо її у статті Автомат для прийому тари в публічній закупівлі. Відмінності між короткостроковою орендою, довгостроковою орендою й лізингом самого пристрою розглядаємо в тексті Короткострокова оренда, довгострокова оренда чи лізинг автомата для прийому тари.

Найчастіші запитання

Чи мусить гміна оголошувати тендер на оренду землі під автомат для прийому тари?

Лише тоді, коли договір має тривати понад 3 роки або на невизначений строк, - і навіть тоді рада гміни може погодитися на відступ від тендеру (ст. 37 ч. 4 Закону про управління нерухомістю). Договір до 3 років укладають без тендеру, але після оприлюднення переліку нерухомості на 21 день (ст. 35 ч. 1).

Чи треба оприлюднювати перелік нерухомості для короткого договору?

Так, хіба що найм, оренда чи безоплатне користування триває не довше ніж 3 місяці. Якщо після такого договору сторони укладають наступний на ту саму нерухомість, перелік треба вже оприлюднити (ст. 35 ч. 1b Закону про управління нерухомістю). Перелік висить 21 день в установі та на її вебсайті, а інформацію про нього публікують у місцевій пресі.

Чи може гміна надати землю під автомат безоплатно?

Цивільний кодекс і Закон про управління нерухомістю передбачають безоплатне користування, тобто користування річчю без плати (ст. 710 KC, ст. 13 ч. 1 ugn). Перелік на 21 день діє й тоді. Проте в разі безоплатного користування для підприємця треба оцінити, чи не є воно недозволеною державною допомогою, бо інший суб’єкт за подібну ділянку мусив би заплатити.